Lorsque les loyers ne sont plus payés, le propriétaire bailleur se trouve dans une situation délicate. Il ne peut ni changer les serrures, ni couper l'eau ou l'électricité, ni faire sortir lui-même son locataire. L'expulsion n'est possible qu'à l'issue d'une procédure strictement encadrée par la loi.
Cet article détaille, étape par étape, la procédure applicable en cas de loyers impayés dans le cadre d'un bail d'habitation : commandement de payer, clause résolutoire, assignation, décision du juge, trêve hivernale et recours à la force publique.
La procédure d'expulsion pour loyers impayés suit un ordre précis, régi principalement par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par le Code des procédures civiles d'exécution. Elle comprend six étapes :
Étape 1 : la phase amiable, de la mise en demeure au commandement de payer
La mise en demeure : un préalable utile
Dès les premiers incidents de paiement, le bailleur peut adresser à son locataire une mise en demeure, en principe par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le montant dû et invite le locataire à régulariser sa situation.
Cette démarche permet de laisser une chance au dialogue et de constituer la preuve de la bonne foi du bailleur.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Pour que la clause résolutoire du bail puisse produire ses effets, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cet acte invite le locataire à régler les loyers et charges impayés dans un délai déterminé.
Le commandement doit notamment mentionner :
Si le bail est assorti d'une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours suivant sa délivrance au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités et intérêts de retard.
Quel délai pour payer après un commandement : six semaines ou deux mois ?
Le délai laissé au locataire dépend de la date de conclusion du bail, depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian.
- Baux conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 : le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette.
- Baux conclus avant le 29 juillet 2023 : la Cour de cassation a jugé, le 13 juin 2024, que la loi nouvelle ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours. Le délai de deux mois prévu par le régime antérieur demeure applicable.
Identifier la date du bail est donc un préalable indispensable. Se tromper de délai expose le bailleur à voir sa procédure contestée.
Qu'est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une stipulation du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire, notamment le défaut de paiement du loyer ou des charges. Elle ne joue pas immédiatement : elle suppose qu'un commandement de payer soit resté sans effet pendant le délai légal.
À l'expiration de ce délai, le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire. Il ne s'agit pas pour lui de décider de la résiliation, mais de vérifier que les conditions de son application sont réunies.
Étape 2 : le signalement à la CCAPEX et l'information du préfet
Le rôle de la CCAPEX
La CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) a pour mission de rechercher, avec les parties, une issue amiable à la situation. Elle examine les solutions possibles : plan d'apurement, aides financières, accompagnement social, relogement.
Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice effectue un signalement électronique à la CCAPEX dès que l'impayé atteint deux mois consécutifs, ou le double du loyer mensuel hors charges.
Le cas des bailleurs personnes morales
Pour les bailleurs personnes morales non familiales, l'assignation ne peut être délivrée, sous peine d'irrecevabilité, qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée en cas de signalement aux organismes payeurs des aides au logement (CAF ou MSA).
La notification de l'assignation au préfet
À peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation tendant à la résiliation du bail doit être notifiée par voie électronique au préfet au moins six semaines avant l'audience. Cette formalité permet la réalisation d'un diagnostic social et financier de la situation du locataire.
Étape 3 : l'assignation et l'audience devant le juge des contentieux de la protection
Ce que le bailleur peut demander au juge
Si le locataire n'a pas régularisé sa situation à l'issue du délai du commandement, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection, au fond ou en référé. Il demande généralement :
Les moyens de défense du locataire
Le locataire n'est pas démuni face à cette procédure. Il peut notamment :
Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sont soumis à deux conditions cumulatives : le locataire doit être en mesure de régler sa dette, et il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Si le plan d'apurement est respecté et le loyer courant payé, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. À défaut, elle reprend son plein effet dès le premier impayé.
Résiliation du bail : clause résolutoire ou résiliation judiciaire ?
La résiliation du bail peut intervenir par deux voies. La première est la clause résolutoire, qui suppose un commandement de payer demeuré infructueux. La seconde est la résiliation judiciaire, prononcée par le juge en cas de manquements suffisamment graves du locataire.
Le choix entre ces deux fondements relève d'une analyse juridique du dossier. Il dépend de la rédaction du bail, de la date de sa conclusion et de la régularité des actes déjà délivrés.
Étape 4 : la décision du juge et le commandement de quitter les lieux
Si le juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion, le bailleur fait signifier la décision au locataire. Le commissaire de justice délivre ensuite un commandement de quitter les lieux.
L'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de ce commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi avérée de l'occupant.
Le commissaire de justice doit transmettre une copie du commandement au préfet. À défaut, le délai de deux mois est suspendu.
Les délais de relogement
L'occupant peut saisir le juge de l'exécution ou le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir des délais pour quitter les lieux, compris entre un mois et un an. Le juge apprécie la demande au regard de la situation familiale, de l'état de santé, des diligences effectuées pour se reloger et de la bonne foi de l'occupant.
Le procès-verbal d'expulsion
Le jour de l'expulsion, le commissaire de justice dresse un procès-verbal qu'il remet à la personne expulsée. Le préfet et la CCAPEX en reçoivent copie.
Pendant la trêve hivernale, il est sursis de plein droit à toute mesure d'expulsion non exécutée, du 1er novembre de l'année N au 31 mars de l'année N+1. Elle concerne l'exécution de l'expulsion, c'est-à-dire la sortie effective du locataire.
La trêve n'empêche donc pas le bailleur d'engager la procédure, d'obtenir une décision de justice ou de faire délivrer le commandement de quitter les lieux. Elle reporte uniquement l'exécution matérielle de l'expulsion.
Il existe une exception : la trêve ne s'applique pas lorsqu'un relogement décent et adapté aux besoins de la famille est assuré.
La trêve hivernale ne supprime pas la dette. Le locataire reste redevable des loyers et, après résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation. Il est donc dans l'intérêt des deux parties de rechercher une solution durant cette période.
Non. Le concours de la force publique n'est sollicité que si l'occupant refuse de quitter les lieux à l'expiration des délais légaux.
Le commissaire de justice dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion et requiert le concours de la force publique par voie électronique auprès du préfet. Si ce dernier y fait droit, l'expulsion s'effectue en présence d'un serrurier et des forces de l'ordre.
Le préfet dispose de deux mois pour répondre. Son refus, ou son silence, vaut rejet. Le bailleur peut alors demander à être indemnisé de son préjudice locatif sur le fondement de la responsabilité sans faute de l'État, pour rupture de l'égalité devant les charges publiques.
Il est impossible de fixer une durée unique, car plusieurs facteurs influencent le déroulement de la procédure :
Une analyse personnalisée du dossier permet d'anticiper le calendrier réaliste de la procédure et d'éviter les erreurs de forme qui la rallongent.
L'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un acte exécutoire, et après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (art. L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
La situation de handicap, l'âge ou la vulnérabilité d'un occupant ne lui confèrent aucune immunité de principe contre son expulsion, lorsque des manquements contractuels sont judiciairement constatés. C'est le cas du défaut de paiement des loyers ou des troubles de jouissance (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-19.335, inédit).
Le juge examine toutefois avec attention la situation des personnes vulnérables, notamment au regard de leur âge et de leur état de santé. Il peut accorder des délais renouvelables à l'occupant condamné à quitter le logement, afin de tenir compte de ses conditions de relogement.
Pour le bailleur
Pour le locataire
Inscrit au Barreau de Toulouse, j'exerce en droit immobilier et en droit de la construction. J'interviens en phase amiable comme en contentieux, devant le tribunal judiciaire, pour les bailleurs comme pour les locataires, afin de préserver leurs intérêts respectifs.
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En tant qu'avocat en droit immobilier, je suis en mesure de vous accompagner pour toute question relative aux loyers impayés, à la résiliation du bail ou à l'expulsion d'un locataire.
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Un propriétaire peut-il expulser lui-même un locataire ?
Non. Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice exécutoire, peut procéder à l'expulsion. Tout procédé direct (changement de serrure, coupure des fluides) est illégal.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui, jusqu'à trois ans, s'il est en mesure de régler sa dette et s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Le locataire peut également solliciter l’ouverture d’une procédure de surendettement des particuliers auprès de la Banque de France.
Qu'est-ce que le commandement de quitter les lieux ?
C'est l'acte délivré par un commissaire de justice, après la décision d'expulsion, qui ordonne au locataire de libérer le logement. L'expulsion ne peut en principe intervenir qu'après un délai de deux mois.
La trêve hivernale annule-t-elle l'expulsion ?
Non. Elle suspend seulement l'exécution de l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement décent assuré. La dette et la procédure restent en cours.
Si vous êtes bailleur ou locataire confronté à des loyers impayés, un avocat en droit immobilier à Toulouse peut vous accompagner afin de préserver vos droits. Je reste à votre disposition pour étudier votre dossier.
Cet article présente des informations générales et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation appelle une analyse personnalisée.
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